Ein Ausflug in die großen Einkaufszentren der Region, wie die Schloss-Arkaden in Braunschweig oder die City-Galerie in Wolfsburg, gehört für viele Bürger aus dem Landkreis Gifhorn zum Alltag. Doch das gewohnte Bild wandelt sich: Immer häufiger blickt man auf verwaiste Ladenflächen und leere Schaufenster. Dieses Phänomen ist kein lokales Problem, sondern ein bundesweiter Trend, der tiefgreifende Fragen über die Zukunft des Einzelhandels aufwirft und auch für uns in Gifhorn von Bedeutung ist.

Hintergrund: Ein Wandel mit Ansage

Der zunehmende Leerstand in den Shopping-Malls ist das sichtbare Symptom einer Entwicklung, die seit Jahren an Fahrt aufnimmt. Der unaufhaltsame Aufstieg des Online-Handels hat das Konsumverhalten der Menschen fundamental verändert. Bequemlichkeit, eine schier unendliche Auswahl und oft günstigere Preise haben dazu geführt, dass viele Produkte, insbesondere im Non-Food-Bereich, nicht mehr im stationären Handel gekauft werden. Dieser Wandel wurde durch die Corona-Pandemie nochmals massiv beschleunigt.

Gleichzeitig haben sich die Erwartungen der Kunden an ein Einkaufserlebnis gewandelt. Es geht nicht mehr nur um die reine Bedarfsdeckung. Gefragt sind heute Erlebnisse, Gastronomie, Unterhaltung und soziale Treffpunkte. Eine Studie der Unternehmensberatung PwC aus dem Jahr 2023, die auch von der Braunschweiger Politik zitiert wurde, kam zu dem Schluss, dass das klassische Shopping-Center, wie es bis 2015 populär war, in seiner alten Form „nicht mehr wirklich eine Zukunft“ habe. Die Betreiber, wie die ECE-Gruppe, die unter anderem die Schloss-Arkaden managt, stehen somit vor der gewaltigen Herausforderung, ihre Konzepte neu zu erfinden, um für Besucher attraktiv zu bleiben.

Das „Knochen-Prinzip“ bricht: Wenn die Struktur zur Schwäche wird

Ein wesentlicher Grund für die aktuellen Probleme liegt in der Bauweise der meisten großen Einkaufszentren. Michael Reink, Experte für Standortpolitik beim Handelsverband Deutschland (HDE), beschreibt dieses Konzept als das „Knochen-Prinzip“. Die Idee dahinter ist simpel, aber wirkungsvoll: An beiden Enden einer langen Ladenstraße werden große, attraktive „Ankermieter“ platziert, die als Publikumsmagneten fungieren.

Die entscheidende Rolle der Ankermieter

Diese sogenannten Magnetbetriebe sind meist große Warenhäuser, Elektronikfachmärkte oder Supermärkte. In den Braunschweiger Schloss-Arkaden war beispielsweise Saturn seit der Eröffnung 2007 ein solcher Anker. Diese großen Mieter ziehen die Besucher an und erzeugen einen stetigen Strom von Menschen, der zwischen den beiden „Knochenenden“ hin- und herfließt. Die kleineren Geschäfte, die sich dazwischen befinden, sind auf genau diese Frequenz angewiesen. Sie generieren den Besucherstrom nicht selbst, sondern profitieren davon, zahlen aber im Verhältnis zu ihrer Fläche oft höhere Mieten als die großen Anker.

Wenn die Magneten ihre Anziehungskraft verlieren

Dieses System gerät ins Wanken, wenn einer der großen Magneten schwächelt oder ganz wegfällt. Genau das ist in den letzten Jahren passiert. Warenhäuser wie Galeria Karstadt Kaufhof kämpfen ums Überleben, und große Supermarktketten wie real sind vom Markt verschwunden. Wenn ein solcher Anker fehlt, bricht der Besucherstrom an einem Ende ab. Die Kunden laufen nicht mehr die gesamte Mall ab, und die Frequenz für die kleineren Läden in der Mitte sinkt dramatisch. „Wenn die Pole nicht mehr ziehen, funktioniert das Knochenprinzip nicht mehr“, fasst Experte Reink die Situation zusammen. Die Folge: Die kleineren Geschäfte können ihre Mieten nicht mehr erwirtschaften und müssen schließen – der Leerstand wächst.

Neue Wege für die Konsumtempel: Die Zukunft heißt „Mixed-Use“

Die Erkenntnis, dass das reine Einkaufen nicht mehr ausreicht, um die riesigen Flächen zu füllen und zu beleben, hat bei den Entwicklern und Betreibern zu einem Umdenken geführt. Die Zukunftsvision lautet „Mixed-Use“, also eine gemischte Nutzung der Immobilien. Das Ziel ist es, die Einkaufszentren von reinen Konsumorten zu lebendigen Stadtquartieren zu entwickeln, die verschiedene Lebensbereiche miteinander verbinden.

Die Ideen und Konzepte dafür sind vielfältig und zielen darauf ab, neue Zielgruppen anzusprechen und die Verweildauer zu erhöhen. Zu den potenziellen neuen Nutzungen gehören:

  • Wohnen: In den oberen Etagen könnten Wohnungen oder Seniorenresidenzen entstehen.
  • Büroflächen: Moderne Co-Working-Spaces oder klassische Büros können die Flächen füllen.
  • Gesundheit und Wellness: Arztpraxen, Fitnessstudios oder Therapiezentren sind denkbare Mieter.
  • Kultur und Unterhaltung: Kinos, Theater, Bibliotheken oder sogar Indoor-Spielplätze können neue Anreize schaffen.
  • Dienstleistungen: Behördliche Anlaufstellen, Kitas oder Bildungsanbieter könnten integriert werden.

Auch das Management der Schloss-Arkaden hat bereits angekündigt, den Branchenmix nachhaltig zu stabilisieren und durch „ergänzende Dienstleistungen, innovative Retail-Formate, Misch- oder Sondernutzungen“ den Standort langfristig zu stärken. Es geht darum, eine neue Resilienz und Attraktivität zu schaffen, die nicht allein vom klassischen Einzelhandel abhängt.

Was bedeutet das für den Landkreis Gifhorn?

Für die Einwohner des Landkreises Gifhorn, die regelmäßig nach Braunschweig und Wolfsburg zum Einkaufen fahren, bedeutet dieser Wandel zunächst eine Veränderung ihrer gewohnten Shopping-Erfahrung. Die Vielfalt der Geschäfte könnte kurzfristig abnehmen, während die Zentren umgebaut werden. Langfristig könnten die Malls jedoch zu noch attraktiveren Zielen werden, die nicht nur Shopping, sondern auch Freizeit, Kultur und Dienstleistungen unter einem Dach vereinen.

Gleichzeitig wirft die Krise der großen Malls ein Schlaglicht auf die Stärken und Herausforderungen des lokalen Einzelhandels in Gifhorn selbst. Während die großen Zentren mit ihrer anonymen Austauschbarkeit kämpfen, können lokale Geschäfte in der Gifhorner Innenstadt mit Persönlichkeit, individuellem Service und einer starken Gemeinschaftsbindung punkten. Der Trend weg von der reinen Warenbeschaffung hin zum Erlebnis-Shopping ist auch eine Chance für die Gifhorner Fußgängerzone. Veranstaltungen, eine hohe Aufenthaltsqualität und ein einzigartiger Mix aus inhabergeführten Läden und Gastronomie können eine attraktive Alternative zu den großen Malls und dem Online-Handel darstellen. Die Herausforderungen der großen Nachbarn sind somit auch ein Ansporn, die eigenen lokalen Stärken weiterzuentwickeln und die Innenstadt von Gifhorn zukunftsfähig zu machen.

Häufige Fragen

Warum stehen plötzlich so viele Läden in den Einkaufszentren leer?

Der Leerstand ist das Ergebnis einer Kombination mehrerer Faktoren: Der wachsende Online-Handel entzieht dem stationären Handel Kunden, das traditionelle Konzept der Malls mit großen Ankermietern funktioniert nicht mehr wie früher, und die Erwartungen der Kunden haben sich von reinem Einkaufen hin zu einem umfassenden Erlebnis gewandelt.

Werden die großen Shopping-Malls komplett verschwinden?

Experten gehen nicht davon aus, dass die Malls verschwinden, aber sie werden sich grundlegend verändern. Die Zukunft liegt in „Mixed-Use“-Konzepten, bei denen Einkaufen nur noch ein Teil eines breiteren Angebots aus Wohnen, Arbeiten, Kultur, Gastronomie und Dienstleistungen ist. Sie wandeln sich von reinen Einkaufszentren zu multifunktionalen Stadtquartieren.

Betrifft dieser Trend auch die Geschäfte in der Gifhorner Innenstadt?

Ja, die zugrundeliegenden Ursachen wie der Online-Wettbewerb und veränderte Kundenwünsche betreffen den gesamten Einzelhandel, also auch die Geschäfte in Gifhorn. Kleinere Innenstädte haben jedoch die Chance, mit anderen Qualitäten wie persönlichem Service, lokaler Identität und einer hohen Aufenthaltsqualität zu punkten und sich so von den großen, anonymen Zentren abzuheben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ära der klassischen, auf reinen Konsum ausgerichteten Shopping-Mall zu Ende geht. Die leeren Schaufenster in Braunschweig und Wolfsburg sind ein unübersehbares Zeichen für einen notwendigen Wandel. Für die Betreiber ist dies eine gewaltige Herausforderung, für die Besucher aus der gesamten Region, einschließlich des Landkreises Gifhorn, birgt diese Entwicklung aber auch die Chance auf neu gestaltete, lebendigere und vielfältigere Stadtzentren und Malls der Zukunft.