Ein Bild, das vielen Bewohnern des Landkreises Gifhorn bei ihrem Einkaufsbummel in den benachbarten Großstädten vertraut sein dürfte: verwaiste Ladenflächen und abgeklebte Schaufenster. Ob in den Braunschweiger Schloss-Arkaden oder der Wolfsburger City-Galerie – der zunehmende Leerstand ist unübersehbar und wirft die Frage auf, ob die Ära der großen Shopping-Tempel zu Ende geht.

Hintergrund: Ein bundesweites Problem mit lokalen Auswirkungen

Die leeren Geschäftsflächen in den Einkaufszentren der Region sind kein isoliertes Phänomen, sondern Teil einer deutschlandweiten Entwicklung, die den stationären Einzelhandel vor immense Herausforderungen stellt. In Braunschweig hat die Situation bereits die Kommunalpolitik alarmiert. Die SPD-Fraktion im Stadtrat forderte kürzlich detaillierte Informationen zur Besucherfrequenz und zur Leerstandsquote in den Schloss-Arkaden. Dabei wurde auf eine Studie der Unternehmensberatung PwC aus dem Jahr 2023 verwiesen, die dem klassischen Shopping-Center-Modell, wie es bis etwa 2015 populär war, eine düstere Zukunft prognostiziert.

Während das Center-Management der ECE-Gruppe, die viele dieser Malls betreibt, von stabilen Besucherzahlen spricht, weisen Experten auf tiefere, strukturelle Probleme hin. Es geht nicht nur darum, wie viele Menschen die Center betreten, sondern wie sie sich darin bewegen und warum das alte Erfolgsrezept nicht mehr aufgeht. Für die vielen tausend Menschen aus dem Landkreis Gifhorn, für die diese Malls wichtige Einkaufs- und Freizeitorte sind, ist diese Entwicklung von großer Bedeutung.

Das „Knochen-Prinzip“: Warum das alte Erfolgsmodell nicht mehr funktioniert

Um die aktuelle Krise zu verstehen, muss man das grundlegende Design der meisten deutschen Einkaufszentren betrachten. Michael Reink, Experte für Standortpolitik beim Handelsverband Deutschland (HDE), erklärt dies anschaulich mit dem sogenannten „Knochen-Prinzip“.

Was genau ist das Knochen-Prinzip?

Stellen Sie sich einen Knochen vor: An beiden Enden befinden sich die dicken Gelenke. In einer Shopping-Mall entsprechen diese Gelenke den großen Ankermietern (auch Magnetbetriebe genannt). Dabei handelt es sich um riesige Geschäfte, die aus eigener Kraft eine hohe Anziehungskraft auf Kunden ausüben.

  • An einem Ende: Früher war dies oft ein großes Warenhaus oder ein SB-Warenhaus wie „real“, das ein breites Sortiment von Lebensmitteln bis zu Non-Food-Artikeln anbot.
  • Am anderen Ende: Meistens ein großer Elektronikfachmarkt wie Saturn oder MediaMarkt, der ebenfalls als Publikumsmagnet fungiert.

Die kleineren Geschäfte, Boutiquen und Dienstleister befinden sich entlang des „Knochenschafts“, also auf dem Weg zwischen diesen beiden großen Polen. Ihre Existenz hing maßgeblich davon ab, von dem stetigen Kundenstrom zu profitieren, der zwischen den beiden Anziehungspunkten hin- und herfloss.

Wenn die Magneten ihre Anziehungskraft verlieren

Genau hier liegt das Kernproblem. Einer der beiden Pole ist in den letzten Jahren massiv ins Wanken geraten. „Insbesondere die Warenhäuser haben stark an Bedeutung verloren“, analysiert Reink. Viele ihrer Produkte, vor allem im Non-Food-Bereich, werden heute bequem online bestellt. Die Insolvenzen von Kaufhof und Karstadt sowie das Verschwinden von Ketten wie „real“ sind sichtbare Zeichen dieses Wandels. Wenn aber ein Ende des „Knochens“ seine Funktion als Magnet verliert, bricht der gesamte Besucherfluss zusammen. „Wenn die Pole nicht mehr ziehen, funktioniert das Knochenprinzip nicht mehr“, bringt es der HDE-Experte auf den Punkt. Die Kunden haben keinen Anreiz mehr, die gesamte Länge der Mall zu durchqueren. Die direkteste Folge spüren die kleineren Läden in der Mitte: Die Laufkundschaft bleibt aus, die Umsätze brechen ein und die im Verhältnis zur Fläche oft hohen Mieten werden zur unüberwindbaren Last. Der Leerstand beginnt sich von der Mitte auszubreiten.

Neue Hürden und alte Probleme: Bequemlichkeit und Isolation

Neben dem kollabierenden „Knochen-Prinzip“ tragen weitere Faktoren zur Krise bei. Ein Aspekt ist die veränderte Erwartungshaltung der Kunden. Laut Reink stellt selbst eine simple Rolltreppe für immer mehr Menschen eine wahrgenommene Hürde dar. Dies führt dazu, dass Leerstände oft zuerst in den oberen Etagen auftreten, die als weniger bequem erreichbar gelten.

Ein weiteres strukturelles Problem vieler Malls ist ihre mangelnde Integration in die gewachsene Innenstadt. Sie wurden oft als autarke Konsumwelten konzipiert. Der typische Besuch sieht so aus: Man fährt mit dem Auto ins Parkhaus, betritt direkt die Mall, erledigt seine Einkäufe und fährt wieder nach Hause. Eine echte Verbindung zur umliegenden Fußgängerzone oder den historischen Stadtkernen findet selten statt. Die Einkaufszentren erzeugen ihre Besucherströme also primär für sich selbst, anstatt von einer belebten Innenstadt zu profitieren oder diese zu stärken – ein Kreislauf, der sich in schwierigen Zeiten als nachteilig erweist.

Die Zukunft der Einkaufszentren: Vom Shopping-Tempel zum Lebensraum

Die Diagnose ist klar, doch was ist die Therapie? Experten und Betreiber sind sich einig: Das reine Einkaufszentrum hat ausgedient. Die Zukunft liegt in der Transformation hin zu multifunktionalen Quartieren. Das Stichwort lautet „Mixed-Use“, also eine gemischte Nutzung der riesigen Flächen.

Dieses Umdenken ist bereits in vollem Gange. Statt reiner Verkaufsflächen sollen lebendige Orte entstehen, die verschiedene Lebensbereiche miteinander verknüpfen. Die Pläne, die auch das ECE-Management für die Schloss-Arkaden skizziert, umfassen ein breites Spektrum an neuen Konzepten:

  • Wohnen: Integration von Apartments oder Seniorenresidenzen.
  • Arbeiten: Moderne Büroflächen oder Co-Working-Spaces.
  • Freizeit & Kultur: Kinos, Theater, Fitnessstudios oder auch Indoor-Spielplätze.
  • Gesundheit & Soziales: Arztpraxen, Kitas oder andere soziale Dienstleistungen.
  • Gastronomie: Ausbau des Angebots über den klassischen Food-Court hinaus.

Ziel ist es, eine dauerhafte Attraktivität zu schaffen, die nicht mehr allein vom Einzelhandel abhängt. Durch diese Diversifizierung sollen die Standorte widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen werden und den Menschen neue Gründe geben, sie zu besuchen – nicht nur zum Einkaufen, sondern zum Leben, Arbeiten und Erleben.

Häufige Fragen

Warum stehen gerade jetzt so viele Geschäfte in den Malls leer?

Der aktuelle Leerstand ist das Ergebnis einer Kombination mehrerer Faktoren: dem unaufhaltsamen Vormarsch des Online-Handels, dem Niedergang der großen Warenhäuser, die als Ankermieter fungierten, und dem veralteten „Knochen-Prinzip“ der Center-Architektur. Die Corona-Pandemie hat diesen Trend zusätzlich beschleunigt.

Sind die Einkaufszentren in unserer Region bald Geschichte?

Nein, wahrscheinlich nicht. Sie werden aber ihr Gesicht grundlegend verändern müssen. Die Ära der reinen Konsumtempel ist vorbei. Die Zukunft gehört multifunktionalen „Mixed-Use“-Zentren, die Einkaufen mit Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Dienstleistungen verbinden, um relevant zu bleiben.

Was bedeutet das für meinen Einkaufsbummel in Braunschweig oder Wolfsburg?

In Zukunft werden Sie in den Malls wahrscheinlich ein vielfältigeres Angebot finden. Neben bekannten Modegeschäften könnten Sie dort auch Ihre Arzttermine wahrnehmen, ein Fitnessstudio besuchen oder kulturelle Angebote nutzen. Der Branchenmix wird sich erweitern, um neue Anreize für einen Besuch zu schaffen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Shopping-Malls in unserer Region an einem entscheidenden Wendepunkt stehen. Das alte Erfolgsmodell, das auf wenigen großen Magneten und einer langen Kette von abhängigen kleineren Läden basierte, ist zerbrochen. Die sichtbaren Leerstände sind schmerzhafte Symptome dieses strukturellen Wandels. Doch in dieser Krise liegt auch eine Chance: die Neuausrichtung hin zu lebendigen, gemischt genutzten Stadtquartieren, die den veränderten Bedürfnissen der Menschen gerecht werden und auch für Besucher aus dem Landkreis Gifhorn weiterhin attraktive Ziele bleiben.