Wer in letzter Zeit durch die Schloss-Arkaden in Braunschweig oder die City-Galerie in Wolfsburg geschlendert ist, dem dürfte es nicht entgangen sein: Immer mehr Ladenflächen sind verwaist, die Schaufenster leer oder mit Platzhalter-Folien beklebt. Dieses Bild, das viele Bewohner des Landkreises Gifhorn von ihren Einkaufsfahrten in die Nachbarstädte kennen, ist kein Zufall, sondern Symptom einer tiefgreifenden Krise, die den gesamten deutschen Einzelhandel erfasst hat.
Das stille Ende einer Ära: Wenn Einkaufszentren zu Sorgenkindern werden
Die zunehmenden Leerstände in den großen Einkaufszentren der Region sind mehr als nur ein ästhetisches Problem – sie sind ein Alarmsignal für die wirtschaftliche Gesundheit unserer Innenstädte. In Braunschweig hat die Situation bereits die Kommunalpolitik auf den Plan gerufen. Die SPD-Fraktion im Stadtrat forderte kürzlich detaillierte Informationen zur Besucherfrequenz und zur Leerstandsquote in den Schloss-Arkaden. Sie verwies dabei auf eine Studie der Unternehmensberatung PwC aus dem Jahr 2023, die dem klassischen Shopping-Center-Modell, wie es bis 2015 populär war, kaum noch eine Zukunft bescheinigt.
Während das Management der ECE, Betreiberin beider Malls, von stabilen Besucherzahlen spricht, zeichnen Experten ein deutlich differenzierteres Bild. Es geht nicht allein darum, wie viele Menschen die Center betreten, sondern wie sie sich darin bewegen und warum das altbewährte System ins Wanken gerät. Die Entwicklung ist ein bundesweiter Trend, der die Grundfesten der einstigen Konsumtempel erschüttert und auch für die Zukunft des Einzelhandels im Landkreis Gifhorn wichtige Fragen aufwirft.
Hintergrund: Das „Knochen-Prinzip“ und sein Zusammenbruch
Um die aktuelle Krise zu verstehen, muss man die Architektur und Funktionsweise der meisten deutschen Shopping-Malls kennen. Michael Reink, Experte für Standort- und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland (HDE), erklärt dies anschaulich mit dem sogenannten „Knochen-Prinzip“. Man muss sich ein Einkaufszentrum wie einen langen Knochen vorstellen, an dessen beiden Enden sich die großen Gelenke befinden.
Diese „Gelenke“ sind die sogenannten Ankermieter oder Frequenzbringer – riesige Geschäfte, die die Menschenmassen anziehen. An einem Ende war dies oft ein großes Warenhaus oder ein Lebensmittel-Vollsortimenter wie früher ein real-Markt. Am anderen Ende fand sich meist ein großer Elektronikfachmarkt wie Saturn oder Media-Markt. Der Plan war simpel: Die Besucherströme sollten zwischen diesen beiden starken Polen hin- und herfließen, wie Energie durch einen Kreislauf.
Die schwächelnden Magneten
Die kleineren Geschäfte, die sich entlang der Ladenstraße zwischen diesen beiden Ankern befinden, waren die eigentlichen Profiteure dieses Systems. Sie generierten selbst kaum Laufkundschaft, profitierten aber enorm von dem stetigen Fluss der Besucher. Dafür zahlten sie, auf den Quadratmeter gerechnet, oft deutlich höhere Mieten als die großen Ankermieter. Doch genau dieses System bricht nun zusammen. „Wenn die Pole nicht mehr ziehen, funktioniert das Knochenprinzip nicht mehr“, bringt es Reink auf den Punkt. Die großen Warenhäuser kämpfen seit Jahren mit der übermächtigen Konkurrenz aus dem Internet, insbesondere im Non-Food-Bereich. Viele mussten bereits schließen oder ihre Flächen drastisch verkleinern. Sobald einer dieser Magneten an einem Ende der Mall seine Anziehungskraft verliert, versiegt der Besucherstrom zum anderen Ende.
Der Dominoeffekt für kleine Händler
Die Folgen sind fatal. Der einst garantierte Kundenfluss bricht ab, und die ersten, die das zu spüren bekommen, sind die kleinen Läden in der Mitte. Ihre Umsätze sinken, während die hohen Mieten bleiben. Die logische Konsequenz ist die Geschäftsaufgabe, was zu den ersten Leerständen führt. Dieser Prozess setzt eine Abwärtsspirale in Gang: Weniger Läden bedeuten weniger Vielfalt und Attraktivität, was wiederum weniger Besucher anzieht und weitere Geschäfte in die Krise stürzt.
Neue Hürden: Kundenverhalten und die Tücken der Architektur
Neben dem kollabierenden „Knochen-Prinzip“ tragen auch veränderte Gewohnheiten der Kunden zur Krise bei. Der Experte Reink beobachtet ein Phänomen, das auf den ersten Blick banal klingen mag, aber erhebliche Auswirkungen hat: die Bequemlichkeit. „Eine Rolltreppe hochzufahren, stellt mittlerweile für immer mehr Kunden eine Hürde dar“, erklärt er. Dies führe dazu, dass die ersten Leerstände oft in den oberen Etagen der mehrstöckigen Center auftreten, da die Kunden den Weg dorthin scheuen.
Ein weiteres strukturelles Problem vieler Malls ist ihre mangelnde Integration in das städtische Umfeld. Oftmals als autarke Konsum-Inseln konzipiert, gelingt es ihnen nur selten, eine echte Verbindung zur angrenzenden Fußgängerzone herzustellen. Viele Besucher fahren direkt ins Parkhaus, erledigen ihre Einkäufe in der Mall und fahren wieder nach Hause, ohne die umliegende Innenstadt überhaupt zu betreten. Dies schadet nicht nur dem Einzelhandel außerhalb des Centers, sondern macht auch die Mall selbst anfälliger für Krisen, da sie nicht vom Gesamtgefüge der Stadt profitiert.
Die Zukunft der Malls: Vom Konsumtempel zum Lebensraum?
Die Diagnose ist eindeutig: Das Shopping-Center als reiner Ort des Warenkaufs hat ausgedient. Doch das bedeutet nicht zwangsläufig das Ende der großen Gebäude. Vielmehr findet bei Entwicklern und Betreibern ein radikales Umdenken statt. Das Zauberwort der Zukunft lautet „Mixed-Use“ – die gemischte Nutzung.
Das „Mixed-Use“-Konzept als Rettungsanker
Die Idee ist, die Center zu lebendigen Quartieren zu entwickeln, in denen verschiedene Lebensbereiche miteinander verschmelzen. Anstatt reiner Verkaufsflächen sollen vielfältige Angebote die Menschen anziehen und zum Verweilen einladen. Mögliche neue Nutzungen umfassen ein breites Spektrum:
- Wohnungen: Integration von modernem Wohnraum, um Leben in die Gebäude zu bringen.
- Büros und Co-Working-Spaces: Arbeitsplätze direkt im Zentrum schaffen.
- Gesundheitsdienstleistungen: Ärztezentren, Apotheken und Therapiepraxen.
- Kultur und Unterhaltung: Kinos, kleine Theaterbühnen, Bibliotheken oder Gaming-Lounges.
- Soziale Einrichtungen: Kindertagesstätten oder Seniorenresidenzen.
- Gastronomie und Freizeit: Hochwertige Restaurants, Food-Courts und Indoor-Spielplätze.
Häufige Fragen
Warum stehen gerade jetzt so viele Läden in den Shopping-Centern leer?
Der aktuelle Leerstand ist das Ergebnis einer langjährigen Entwicklung, die durch mehrere Faktoren beschleunigt wurde. Die Hauptgründe sind der Zusammenbruch des „Knochen-Prinzips“ durch schwächelnde Ankermieter, der unaufhaltsame Aufstieg des Online-Handels und ein verändertes, auf Bequemlichkeit und Erlebnis ausgerichtetes Kundenverhalten. Die Corona-Pandemie hat diese Trends zusätzlich verstärkt.
Sind die Innenstädte von Gifhorn, Braunschweig und Wolfsburg bald tot?
Nein, die Innenstädte sterben nicht, aber sie verändern sich grundlegend. Die Ära, in der die Stadtzentren reine Einkaufsorte waren, geht zu Ende. Die Zukunft liegt in einer multifunktionalen Nutzung, die Einkaufen, Arbeiten, Wohnen, Kultur und Freizeit miteinander verbindet. Diese Transformation ist eine gewaltige Herausforderung, aber auch eine große Chance, die Lebensqualität in den Städten zu steigern.
Was kann ich als Bürger tun, um den lokalen Handel zu unterstützen?
Jeder Einzelne kann einen Beitrag leisten. Bewusste Kaufentscheidungen zugunsten lokaler Händler – sowohl in den Centern als auch in den Fußgängerzonen – sind der direkteste Weg. Darüber hinaus hilft es, lokale Gastronomie- und Dienstleistungsangebote zu nutzen und an städtischen Veranstaltungen teilzunehmen. Ein lebendiges Stadtzentrum ist das Ergebnis einer aktiven Gemeinschaft.
Die Krise der Shopping-Malls in unserer Region ist ein unübersehbares Zeichen des Wandels. Die alten Erfolgsrezepte funktionieren nicht mehr in einer Welt, die sich durch Digitalisierung und veränderte Lebensweisen rasant wandelt. Die Herausforderung für Städte wie Braunschweig, Wolfsburg und letztlich auch für den Landkreis Gifhorn besteht darin, diesen Wandel aktiv zu gestalten. Die Umwandlung von reinen Konsumtempeln in vielseitige, integrierte Stadtquartiere ist eine komplexe Aufgabe, aber sie birgt die Chance, unsere Zentren widerstandsfähiger, attraktiver und lebenswerter für die Zukunft zu machen.